Orçar uma obra é uma tarefa complexa, mesmo considerando uma casa básica, de porte médio (pouco mais de 100 m²) e com terreno apto para receber a edificação. O proprietário precisa saber não só quanto ele tem para gastar, como a forma de distribuir o orçamento com prudência do projeto aos acabamentos.

 

A ideia é olhar a construção ou a reforma de modo global e adaptar seus investimentos: se a residência precisa de fundações elaboradas, porque o terreno é muito inclinado, o dono terá que investir menos dinheiro (ou poupar mais) para os detalhes.

 

Mesmo que o estudo seja bem feito, o orçamento de uma obra é uma estimativa: na construção civil você tem a ideia, projeta, calcula um preço e só depois constrói. É um processo que pode requerer meses de trabalho e que está sujeito a imprevistos.

 

A métrica sagrada é aquela que indica que, do gasto total, 60% será com materiais e 40% com a mão de obra. No jogo do "tira e põe", a somatória não pode ultrapassar os 100% do valor definido para a empreita como um todo. 

Quanto custa uma obra de uma casa?

O Padrão R-1 define edificação térrea unifamiliar e os cálculos dos custos de mão-de-obra por m² não incluem os itens descritos na seção 8.3.5 da NBR 12.721/06, especialmente: fundações especiais, elevadores, instalações de ar condicionado, calefação, sistemas de segurança, de comunicação de áudio ou áudio-visual, inclusive via rádio, satélite ou cabo, fogões, fornos, aquecedores, play-ground e recreação, pisos especiais, equipamentos de garagem, coberturas especiais de abrigo e/ou controle de insolação, levantamentos topográficos e terraplanagem, arrimos especiais, urbanização, inclusive galerias de águas pluviais, esgotos e infra-estrutura de energia e telecomunicações, ajardinamento, ligações de serviços públicos, despesas com instituição e regulação de incorporação e\ou condomínio, inclusive taxas públicas ou de administração e honorários de profissionais não diretamente vinculados à agregação, ensaio ou análise técnica, dos materiais de obra, limpeza, transporte e congêneres.

  NÃO ESTÁ INCLUINDO TAMBÉM O BÔNUS  (lucro) E AS DESPESAS INDIRETAS (custo financeiro, ou seja, Taxa de despesas da administração e taxas de despesas Financeiras).

Obra em 10 etapas

  • Projeto, aprovações na prefeitura e outras burocracias: de 3% a 5%

    Ter um projeto é essencial para melhor prever as etapas da obra, conseguir orçá-la e planejar um cronograma. Não tê-lo significa descobrir mais problemas e pensar em mais soluções no meio do caminho, acarretando atrasos e custos acima dos esperados. Sobre as burocracias, não tem jeito: faça tudo certinho e dentro dos prazos.

  • Preparações preliminares: até 3%

    Antes de começar, é preciso preparar o canteiro: mobilizar equipes; construir instalações provisórias, como um barracão para depositar materiais e guardar ferramentas; instalar tapumes, quadro de energia e betoneiras, entre outras providências. Esta infraestrutura é variável de acordo com o porte da obra e as condições do local.

  • Fundações: de 3% a 7%

    Inclui escavações e movimentações de terra para regularizar o lote; um eventual muro de arrimo, caso o terreno seja inclinado; e a própria fundação. Considere, em uma construção convencional sobre terreno firme e seco, os gastos com fôrmas, aço e concreto. Condições como encharcamento ou inclinação do solo demandam aumentos nos custos.

  • Estrutura: de 12% a 20%

    São os pilares, vigas e lajes de concreto armado feitos no local ou as lajes pré-moldadas. Para casas térreas, nem sempre há a necessidade de pilares, o que diminui o valor da etapa. Os sobrados requerem mais cuidados estruturais, desde a fundação. Para os que optam pelos sistemas industrializados (metálicos, 'steel frame' ou 'wood frame'), o gasto com material é maior, mas a mão de obra é mais em conta, porque a execução será muito mais rápida.

  • Fechamentos: de 10% a 19%

    Inclui os materiais para as alvenarias (tijolos, cimento, areia etc.); muros que cercam a casa; janelas; portas e portões. A alvenaria é o menos custoso - 6%, em média. Os outros elementos variam, pois dependem do tipo eleito. Por exemplo, há caixilhos de alumínio, ferro, PVC e madeira (entre outros) sob medida ou não, com mais ou menos vidros que podem dar forma a portas e janelas. Para que fizéssemos esta estimativa, foram consideradas portas e janelas de alumínio, padrão. Portanto, pesquise bem antes de sair passando o cartão. Leia mais 

  • Cobertura: de 3% a 5%

    O montante se baseia em um telhado convencional, de quatro águas. Na conta entram a estrutura de madeira (ou metal), as telhas cerâmicas (mais comuns), calhas, rufos e impermeabilizações. Agora, se houver grandes inclinações, no estilo Campos do Jordão, o custo ultrapassa essa estimativa.

  • Instalações elétricas: 8%, em média

    Não são apenas fios: há conduítes, interruptores e tomadas, quadros de força, disjuntor diferencial residual (DR), cabos para dados e telefonia e, se você não exagerar no glamour e no design, poderá incluir aqui também o valor das luminárias. Uma dica dos engenheiros é considerar a instalação de um sistema de aterramento, afinal, é isto que faz as tomadas com três pinos serem mais seguras. Aliado a este, vale pensar também em um "plus" para evitar raios.

  • Instalações hidráulicas: de 9% a 12%

    Além dos tubos de PVC, coloque neste pacote as caixas d'água, metais e louças para cozinhas, banheiros e lavanderias. Se houver instalações específicas para água quente e gás, compute nessa etapa. Uma boa é pensar em um sistema para o reúso de água da chuva: ele elevará a porcentagem de gastos, mas em longo prazo trará economia, sem falar no bem ao meio ambiente.

  • Acabamentos internos e externos: de 20% a 38%

    É nesta hora que os olhos brilham e o bolso pesa. Não se iluda com travertinos, cerâmicas retrô e um piso de madeira natural se a poupança para a obra for justa. Para se manter no patamar dos 20%, invista em argamassas pré-fabricadas, cerâmicas mais simples e porcelanatos com bom custo benefício, além da boa e velha tinta (com qualidade).

  • Limpeza, retoques e arremates: de 1% a 2%

    A obra acabou, mas a bagunça está lá: se quiser uma limpeza profissional para preservar os materiais recém-instalados, essa é a hora. Além disso, desmobilizar a equipe pode ter custos, bem como o direcionamento de restos de materiais e equipamentos. Nessa porcentagem, também inclua um ou outro reparo de última hora.

Fontes: Ricardo Sobral P. Ribeiro, pós-graduado em Gerência de Projetos pela Universidade Federal Fluminense (UFF) e sócio-diretor e gerente da GCAT; Rodrigo Sabino Fleury, diretor executivo da DGL Urbanismo e professor do Núcleo de Engenharia do Instituto Mauá de Tecnologia; Rosângela Castanheira, especialista com MBA em Gestão Estratégica de Custos IBEC (Instituto Brasileiro de Engenharia de Custos) e sócia-diretora da Tríade Engenharia de Custos.

NORMA ABNT
CUB - Custo Unitário Básico

Você precisa ter em mente o que você realmente quer, e se tem condições para isso, se fará com recurso próprio ou financiamento, se fará apenas uma etapa ou pretende terminar por completo.

É muito comum as pessoas nos contatarem perguntando quanto fica uma casa pronta ou quanto sai o m² de construção.

Só que isso é altamente subjetivo mesmo porque normalmente só nos encaminham um croqui e "querem" o valor da obra pronta e isso envolve tantos detalhes que ficaríamos dias descrevendo aqui.

Uma lata de tinta de marca boa na cor branca custa em média R$ 160,00 se for em tons de laranja essa mesma lata passa de R$ 600,00 e é assim para tudo, torneira, revestimento cerâmico tem pisos a partir de R$ 9,00 m².

O que precisa estar bem definido é o que você está disposto a gastar pois é em virtude disso que você terá uma casa com um padrão de acabamento simples, médio ou alto (lembrando que alto padrão não tem limite).

Então antes é preferível no momento de definição do projeto já explicar ao arquiteto que pretende ter uma casa no valor médio de X reais.

Tenha em mente que em virtude do seu desembolso é o que você estará recebendo no final. Muito cuidado!

É diferente no caso onde investidores limitam os gastos de uma obra por exemplo em R$ 1600,00 o m² ele sabe qual é o público que ele vai atingir para venda ou locação desse imóvel, bem como a sua valorização de mercado em virtude do bairro ou zona em que está o imóvel. Isso ocorre bastante onde pretendem atingir classes sociais diferentes como são os casos específicos do MCMV - Minha Casa Minha Vida.

Obviamente que cabe ao profissional também ser bastante realista em relação ao mercado, pois é muito comum ele "dizer que dá pra fazer onde na realidade não se consegue e aí normalmente acontece um descontrole da obra.

Também é muito comum "profissionais" do ramo apresentar orçamentos com o preço baixo para pegar o serviço e depois vão aparecendo os "sustinhos" no desenrolar da obra.compondo 

Em nosso caso como trabalhamos de maneira industrializada, praticamente todos os componentes são listados e montamos um memorial descritivo de tudo que irá compor o orçamento.

Normalmente para vocês tomem como base, apenas como base e isso varia muito de região para região, o valor médio de uma casa levantada e coberta em LSF- Light Steel Frame fica em R$ 1.150,00 o m². Nesse valor não inclui nenhum tipo de acabamento.

Desta forma estamos adotando uma política um tanto diferente e quando vamos orçar uma casa o cliente nos dá o valor que pretende investir e dentro desse orçamento nós apresentamos alguns padrões de materiais e quem tem o poder de decisão final é o cliente onde muitas vezes ele consegue optar por produtos com a mesma aparência e ou qualidade e em outros itens ele acaba colocando um padrão superior pois fez a escolha consciente.

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Etapas da obra
Orçamento da Obra

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